Syntax Literate: Jurnal Ilmiah Indonesia p�ISSN: 2541-0849
e-ISSN: 2548-1398
Vol. 7, No. 10, Oktober 2022
PERLINDUNGAN HUKUM
TERHADAP PENYEWA RUMAH YANG OBJEK SEWANYA DIJAMINKAN KEPADA BANK
Bima Yuda Prakoso, Harun, Rizka
Program Pascasarjana, Magister Ilmu Hukum, Universitas Muhammadiyah Surakarta, Indonesia
Email:
[email protected], [email protected], [email protected]
Abstrak
Masyarakat seringkali memerlukan pinjaman dari bank untuk dapat memenuhi kebutuhan hidupnya. Pinjaman dari bank dapat dicairkan dengan adanya suatu jaminan yang dapat diterima oleh pihak bank. Jaminan yang diberikan kepada bank dapat dieksekusi jika debitur tidak dapat mengembalikan dana yang dipinjamkan. Pelaksanaan eksekusi jaminan bank dalam bentuk rumah yang mana rumah tersebut sedang berada dalam masa perjanjian sewa menyewa menimbulkan suatu permasalahan hukum yakni ketidakadilan bagi pihak penyewa. Penelitian ini dilakukan menggunakan metode penelitian hukum normatif. Hasil penelitian mengungkap bahwa perlindungan hukum bagi penyewa terkait objek sewa dapat ditemukan pada Pasal 1576 KUHPerdata yang menetapkan bahwa penyewa dapat mempertahankan haknya dalam perjanjian sewa menyewa yang telah dibuat karena pihak pemberi sewa tidak dapat membatalkan sewa. Pihak penyewa mendapatkan perlindungan hukum di mana, ia berada di posisi yang dapat mengajukan gugatan kepada pihak pemberi sewa karena telah tidak sesuai dengan kewajiban yang diatur dalam Pasal 1550 KUHPerdata. Pelaksanaan eksekusi objek jaminan yang dibebani hak sewa dapat dilakukan ketika telah mendapatkan penetapan putusan pengadilan berdasarkan pihak yang dianggap unggul untuk melakukannya.
Kata kunci: Jaminan; Penyewa; Perlindungan Hukum.
Abstract
People often
need loans from banks to meet their needs. Loans from banks can be disbursed in
the presence of a guarantee that can be accepted by the bank. The collateral
provided to the bank can be executed if the debtor cannot return the loaned
funds. The execution of bank
guarantees in the form of a house where the house is currently under a lease
agreement raises a legal problem, namely injustice for the tenant.� This research was conducted using normative
legal research methods. The results reveal that legal protection for tenants
related to the object of the lease can be found in Article 1576 of the Civil
Code which stipulates that the tenant can maintain his rights in the lease
agreement that has been made because the landlord cannot cancel the lease. The
tenant gets legal protection where, he is in a position to file a lawsuit
against the landlord for not complying with the obligations stipulated in
Article 1550 of the Civil Code. The execution of a security object encumbered
by lease rights can be carried out when it has obtained a court decision based
on a party that is considered superior to do so.
Keywords: Security; Tenant; Legal Protection.
Pendahuluan
Peminjaman dana yang didapatkan dari
bank seringkali menjadi salah satu upaya masyarakat agar dapat memenuhi
kebutuhan hidup. Bank merupakan sebuah badan usaha yang memiliki hak untuk
dapat mengumpulkan dana dari masyarakat sebagaimana diatur dalam Pasal 1 ayat 2
Undang-Undang Nomor 10 tahun 1998 tentang Perubahan Undang-Undang Nomor 7 Tahun
1992 tentang Perbankan (UU Perbankan).
Dana yang dikumpulkan dari masyarakat
itu dapat berbentuk simpanan, giro, tabungan, atau bentuk lainnya sesuai dengan
UU Perbankan. Hal ini berkaitan dengan usaha pemerintah dalam mencapai
kesejahteraan masyarakat Indonesia (Jumhana, 2000). �Dengan dana yang dikumpulkan
tersebut, bank dapat memberikan kredit kepada masyarakat untuk memenuhi
kebutuhkan hidupnya. Bank dalam mencairkan dana kredit yang akan diberikan
kepada masyarakat didasari dengan kepercayaan bahwa masyarakat dapat memenuhi
kesepakatan yang telah disepakati. Atas dasar kepercayaan dari bank bukan
menjadi satu-satunya pertimbangan untuk mencairkan kredit dari bank, namun bank
juga perlu melihat apakah ada asset dari masyarakat sebagai debitur yang dapat
diberikan untuk menjadi sebuah jaminan.
Kredit dapat diberikan oleh bank
apabila terdapat sebuah jaminan yang dapat diberikan oleh debitur. Jaminan yang
diberikan oleh debitur memiliki peran sebagai pemberi kepercayaan dan kepastian
bahwa bank akan mendapatkan kembali pembayaran dari dana yang dikeluarkannya
sebagai kredit.
Salah satu bentuk jaminan yang dapat diberikan untuk
mendapatkan kredit dari bank adalah tanah. Hal
ini diatur dalam Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak
Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda yang Berkaitan dengan Tanah. Hak
Tanggungan atas tanah merupakan hak jaminan yang dibebankan atas tanah, berikut
atau tidak berikut setiap benda yang merupakan satu kesatuan dengan tanah
tersebut guna pelunasan dari suatu utang tertentu, yang memberikan kedudukan
yang diutamakan kepada kreditor tertentu terhadap kreditor lain. Dalam
memberikan jaminan terhadap bangunan harus memperhatikan hak-hak daripada
pihak-pihak yang bersangkutan. Salah satunya adalah jika bangunan tersebut
sebelumnya telah disewa oleh suatu pihak. Berdasarkan Pasal 1576 KUHPerdata,
disebutkan bahwa dijualnya barang yang disewa, suatu persewaan yang dibuat
sebelumnya tidak menjadi putus kecuali keadaan tersebut telah diperjanjikan
dalam waktu penyewaan barang. Namun, seringkali dijumpai bahwa barang yang
menjadi jaminan bank mengalami pelaksanaan eksekusi baik dengan jual beli atau
lelang, sehingga hak daripada pihak penyewa dirugikan.
Metode Penelitian
Metode penelitian yang digunakan dalam
penelitian ini adalah penelitian hukum normatif. Penelitian hukum normatif
menggunakan bahan hukum dalam perundang-undangan sebagai bahan studi. Bahan
hukum yang digunakan dalam studi ini menjadi pedoman dalam menemukan jawaban
dari permasalahan yang diangkat dalam penelitian.
Penelitian ini dilakukan dengan
mencari bahan-bahan hukum yang berkaitan dengan permasalahan yang diangkat
dalam penelitian ini. Pencarian bahan-bahan hukum ini guna untuk dipelajari
agar memberikan pemahaman lebih terhadap suatu permasalahan yang ada. Sumber
hukum yang dipakai dalam penelitian ini adalah Undang-Undang Nomor 10 tahun
1998 tentang Perubahan Undang-Undang Nomor 7 Tahun 1992 tentang Perbankan,
Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta
Benda-Benda yang Berkaitan dengan Tanah, Peraturan Pemerintah Republik
Indonesia Nomor 44 Tahun 1994 tentang Penghunian Rumah Oleh Bukan Pemilik, dan
Kitab Undang-Undang Hukum Perdata.
Hasil dan Pembahasan
Sewa menyewa merupakan suatu tindakan
hukum yang dapat dilakukan oleh masyarakat dalam memperoleh kenikmatan atas suatu benda. Pada
umumnya yang
dapat ditemui dalam keseharian adalah sewa menyewa rumah. Berdasarkan Pasal 1
angka (3) Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 44 Tahun 1994 tentang
Penghunian Rumah Oleh Bukan Pemilik, sewa menyewa rumah merupakan keadaan di
mana rumah dihuni oleh bukan pemilik berdasarkan perjanjian sewa menyewa (PP Nomor 44 Tahun 1994). Perjanjian ini dilakukan
atas dasar kesepakatan antara pemilik rumah dan penyewa rumah. Pemilik adalah
seseorang yang memiliki hak atas rumah dan penyewa adalah seseorang yang
membayarkan uang sewa kepada pemilik sehingga mendapatkan hak atas rumah dalam
jangka waktu yang disepakati bersama. Pemilik dan penyewa rumah adalah subjek
dari sewa menyewa, sedangkan objek dari sewa menyewa adalah objek yang memiliki
status hukum dimiliki oleh orang atau lembaga hukum dan harga sewa (Aprilianti, 2011). Tindakan sewa menyewa berlaku ketika
telah mencapai kesepakatan antara pemilik dan penyewa. Dengan adanya
kesepakatan antara pihak, maka sewa menyewa juga merupakan suatu bentuk
perjanjian.
Perjanjian adalah suatu persetujuan di
mana satu orang atau lebih mengikatkan diri terhadap satu orang lain atau lebih Indonesia, & Soebekti, R. (1992). Dalam pembuatan suatu perjanjian, perlu memperhatikan syarat-syarat sahnya perjanjian sesuai dengan ketentuan
peraturan perundang-undangan Pasal 1320 KUHPerdata. Syarat-syarat sah suatu
perjanjian adalah kesepakatan mereka yang mengikatkan dirinya, kecakapan untuk
membuat suatu perikatan, suatu pokok persoalan tertentu, dan suatu sebab yang
tidak terlarang. Perjanjian melahirkan hubungan hukum antara subjek hukum satu
dengan subjek hukum lainnya, di mana subjek hukum satu berhak atas prestasi dan
subjek hukum lainnya berkewajiban untuk memenuhi prestasi tersebut sesuai
dengan yang telah disepakati (H.S., 2007). Jika salah satu unsur yang terdapat
dalam syarat sahnya perjanjian tidak terpenuhi, maka perjanjian tersebut adalah
batal demi hukum. Perjanjian yang berjalan tidak sesuai dengan ketentuan awal
dapat dimintakan pembatalan kepada pengadilan.
Perjanjian sewa menyewa suatu barang
dari pemilik dan penyewa memiliki ketentuan dasar yang perlu ditaati. Dalam perjanjian sewa
menyewa terdapat beberapa hal penting
yang perlu diperhatikan yakni subjek, objek,
akta, dan masa sewa (M.I., Zakki 2013). Pada Pasal 1550 KUHPerdata, pihak yang menyewakan suatu barang memiliki
kewajiban sebagai berikut yakni:
1.
Menyerahkan barang yang disewakan kepada penyewa;
2.
Memelihara barang yang disewakan sehingga barang tersebut dapat dipakai;
3.
Memberikan penyewa kenikmatan yang tentram daripada barang yang disewakan
selama masa sewa berlangsung.
Hak daripada pemberi sewa adalah
sebagai berikut:
1.
Mendapatkan uang sewa sesuai dengan kesepakatan yang telah dibuat dari
penyewa; dan
2.
Pemberi sewa berhak meminta ganti rugi kepada penyewa terhadap kerusakan
barang yang disewa.
Penyewa juga memiliki hak dan
kewajiban yang sudah diatur dalam ketentuan undang-undang. Berdasarkan Pasal
1560 KUHPerdata, kewajiban penyewa yang harus dipenuhi adalah sebagai berikut:
1.
Penyewa wajib menggunakan barang yang disewanya dengan hati-hati dan sesuai
dengan kesepakatan; dan
2.
Membayarkan uang sewa sesuai dengan waktu yang telah ditentukan.
Hak daripada penyewa adalah sebagai
berikut:
1.
Mendapatkan barang sewa dalam kondisi yang baik sehingga dapat digunakan
untuk tujuan sewa sesuai dengan kesepakatan yang telah dibuat.
2.
Mendapatkan jaminan dari pemberi sewa terhadap kenikmatan, ketentraman, dan
tidak ada kerusakan dari barang yang disewa.
Banyak
dijumpai kasus di mana objek sewa menyewa juga merupakan objek jaminan. Jaminan
merupakan sarana perlindungan bagi keamanan daripada kreditor yang memberikan
suatu pinjaman kredit yakni kepastian terhadap pelunasan utang debitor atau
pelaksanaan suatu prestasi oleh debitur (Hasan
et al, 2013). Jaminan yang diberikan kepada kreditur merupakan perjanjian tambahan dari perjanjian
kredit itu sendiri (Oktafiani
et al. 2015). Salah satu jaminan kebendaan yang dapat diberikan adalah
Hak Tanggungan. Hak Tanggungan merupakan hak jaminan yang dibebankan terhadap
tanah berikut atau tidak berikut benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan
dengan tanah tersebut untuk pelunasan dari suatu utang, yang memberikan
kedudukan prioritas kepada kreditor terhadap kreditor-kreditor lain.
Hal
ini tentu dapat menimbulkan suatu permasalahan hukum jika objek Hak Tanggungan
tersebut dieksekusi akibat pemberi sewa sebagai debitur tidak dapat mengembalikan
dana yang dikeluarkan oleh bank sebagai kreditur. Permasalahan hukum timbul
ketika terdapat penyewa yang masih memiliki haknya untuk menyewa rumah dalam
jangka waktu yang diperjanjikan oleh pemilik rumah. Apabila pemilik rumah tidak
dapat memenuhi kewajibannya sebagaimana telah dipaparkan di atas, maka pemilik
rumah atau pemberi sewa telah lalai dan dianggap melakukan wanprestasi. Atas
dasar wanprestasi yang dilakukan oleh pemberi sewa, maka penyewa dapat meminta
pertanggungjawaban hukum. Pertanggungjawaban hukum menurut Hans Kelsen adalah
di mana seseorang bertanggung jawab secara hukum atas suatu perbuatan yang mana
ia wajib pikul tanggung jawab sesuai dengan kedudukannya (M.A., 2006).
Perlindungan
hukum pihak penyewa yang merasa haknya dirugikan akibat dari pelaksanaan
eksekusi dari objek sewa telah diatur dalam peraturan perundang-undangan.
Sesuai dengan ketentuan Pasal 1365 KUHPerdata, orang yang melanggar hukum dan
membawa kerugian wajib menggantu kerugian yang timbul karenanya (Tim Hukum Online 2023). Kewajiban untuk
membayarkan ganti rugi timbul saat terjadi kelalaian. Sehingga, apabila pihak
penyewa merasa bahwa haknya telah
dirugikan dengan ketidaksesuaian
pelaksanaan perjanjian sewa menyewa, maka
dapat mengajukan gugatan kepada Pengadilan Negeri setempat agar pihak yang bersangkutan memberikan ganti rugi.
Pihak pemberi sewa yang tidak dapat memenuhi
kewajibannya sebagaimana telah diatur dalam
Pasal 1550 KUHPerdata, telah melakukan wanprestasi. Wansprestasi yang dilakukan tersebut merupakan suatu bentuk kelalaian. Pengaturan mengenai lalai dapat ditemukan dalam Pasal
1243 KUHPerdata yang menyebutkan bahwa penggantian biaya, kerugian dan bunga
karena tak dipenuhinya suatu perikatan mulai diwajibkan, bila debitur, walaupun
telah dinyatakan lalai, tetap lalai untuk memenuhi perikatan itu, atau jika
sesuatu yang harus diberikan atau dilakukannya hanya dapat diberikan atau
dilakukannya dalam waktu yang melampaui waktu yang telah ditentukan. Bentuk
pernyataan lalai dapat ditemukan pada Pasal 1238 KUHPerdata yang berbunyi
debitur dinyatakan lalai dengan surat perintah, atau dengan akta sejenis itu,
atau berdasarkan kekuatan dari perikatan sendiri, yaitu bila perikatan ini
mengakibatkan debitur harus dianggap Ialai dengan lewatnya waktu yang ditentukan.
Dengan adanya penetapan bahwa pihak pemberi sewa
telah lalai dalam menjalankan prestasinya, maka muncul hak bagi
penyewa untuk mendapatkan perlindungan hukum.
Pihak
penyewa juga dapat mempertahankan haknya dalam perjanjian sewa menyewa
berdasarkan Pasal 1576 KUHPerdata. Pasal 1576 KUHPerdata berbunyi dengan
dijualnya barang yang disewa, sewa yang dibuat sebelumnya tidak diputuskan
kecuali bila telah diperjanjikan pada waktu menyewakan barang. Jika ada suatu
perjanjian demikian, penyewa tidak berhak menuntut ganti rugi bila tidak ada
suatu perjanjian yang tegas, tetapi jika ada perjanjian demikian, maka ia tidak
wajib mengosongkan barang yang disewa selama ganti rugi yang terutang belum
dilunasi. Maka, berdasarkan ketentuan yang telah disebut di atas, penyewa masih
memiliki hak untuk menempatkan objek sewa selama jangka waktu yang telah
diperjanjikan. Hal ini
juga diatur lebih lanjut berdasarkan Pasal 1550
KUHPerdata, pemberi sewa wajib untuk memberikan hak kepada penyewa untuk
menikmati barang yang disewakan dengan tenteram selama berlangsungnya sewa.
����������� Pelaksanaan eksekusi objek
hak tanggungan yang dibebani hak sewa
dapat dilakukan sesuai dengan prosedur yang berlaku. Prosedur yang dimaksud adalah dengan mengajukan terlebih dahulu permohonan yang akan diakhiri dengan tahap eksekusi. Pengajuan aplikasi diberikan kepada Ketua Pengadilan setempat dengan melampirkan fotokopi keputusan pengadilan yang memiliki kekuatan hukum tetap. Dalam hal
eksekusi, maka dapat dilakukan oleh pihak yang dinyatakan layak dan pantas sesuai
dengan isi putusan pengadilan baik secara pribadi maupun melalui perkawilan hukum.
Kesimpulan
Berdasarkan penjelasan yang telah
dipaparkan sebelumnya, maka kesimpulan yang didapatkan adalah pihak penyewa
tetap dapat menikmati objek sewa selama masa sewa berlangsung sesuai dengan
ketentuan Pasal 1576 KUHPerdata. Penyewa dapat memintakan haknya yakni
kewajiban dari pemberi sewa untuk dapat memastikan penyewa dapat menikmati barang selama masa sewa berlangsung berdasarkan ketentuan
Pasal 1550 KUHPerdata. Pihak pemberi sewa atau bank sebagai pemegang hak
tanggungan tidak dapat menghapuskan hak untuk menikmati objek sewa daripada
penyewa. Penyewa dapat mengajukan gugatan apabila hal tersebut tidak diindahkan
oleh pemberi sewa maupun pemegang hak tanggungan.
BIBLIOGRAFI
Aprilianti. (2011). Perjanjian Sewa Guna Usaha antara Lessee dan Lessor. Fiat Justisia Jurnal Ilmu Hukum, 5(3).
Hasan, Djuhaendah.
(2011). Lembaga Jaminan Kebendaan bagi Tanah dan Benda lain yang Melekat pada
Tanah dalam Konsepsi Penerapan Asas Pemisahan Horizontal. Jakarta: Nuansa
Madani,
Indonesia. Kitab
Undang-Undang Hukum Perdata [Burgerlijke Wetboek], diterjemahkan
oleh R. Soebekti dan R. Tijtrosudibio.
Indonesia.
Peraturan Pemerintah Tentang Penghunian Rumah Oleh Bukan Pemilik. PP Nomor 44
Tahun 1994, LN No. 73 Tahun 1994 TLN No. 3576.
Jumhana, M. (2000). Hukum Perbankan di Indonesia. Bandung: Citra Aditya Bakti.
M.I., Zakki. (2013). Transaksi Leasing di Indonesia dalam
Perspektif Hukum Islam. Epistem�: Jurnal Pengembangan Ilmu Keislaman, 8(1).
Oktafiani, L., & Idris, I. (2015). Pelaksanaan
Pemberian Kredit dengan Jaminan Hak Tanggungan
pada Debitur PT. Bank DKI Jakarta Pusat.
Lex Jurnalica, 12(2).
Tim Hukum Online. (2020). Pengertian Perlindungan Hukum dan Cara Memperolehnya.
Copyright holder: Bima Yuda Prakoso, Harun, Rizka (2022) |
First publication right: Syntax Literate:
Jurnal Ilmiah Indonesia |
This article is licensed under: |